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Rénovation complète

Projet Vaillant

Réaménagement complète d’un appartement de 70 m² en plein centre de Bordeaux, transformé en colocation étudiante. Démolition intégrale des cloisons existantes et redistribution en trois chambres avec salle d’eau privative chacune. Livraison en 3 mois. Un investissement locatif pensé pour doubler le revenu locatif initial, sécuriser le risque par la mutualisation des loyers, ouvrir des leviers d’optimisation fiscale propres à la location meublée.

Fiche technique

Type

Rénovation Complète

Lieu

Bordeaux, Centre-Ville

Surface

70m2

Durée

3 mois

Décoration

Contemporain fonctionnel

Budget

100 000€
Salon Cuisine Chambre n°1 Chambre n°2 Chambre n°3 Autre

La méthode BLG

Comment avons-nous procédé ?

Notre client, venait d’acquérir un appartement de 70 m² en plein cœur de Bordeaux. Sur le papier un T3 traversant. Dans les faits, une distribution datée totalement inadaptée à la colocation étudiante moderne. Chambres trop petites, une seule salle de bain partagée, réseaux hors d’âge. Aucun étudiant n’aurait pu y vivre sereinement.
 
Notre objectif est devenu clair. Offrir à trois étudiants un véritable espace de vie individuel, pas une chambre sommaire avec salle de bain commune. Cela implique des chambres lumineuses calibrées au-dessus du minimum réglementaire. Une salle d’eau privative par locataire. Des espaces communs réellement vivables. Tout cela tient dans 70 m². Avec un budget plafond de 100 000 € et une livraison en 3 mois pour la rentrée universitaire.
 
Côté investisseur, le défi était tout aussi exigeant. Partir d’un bien vétuste à fort potentiel pour le transformer en actif patrimonial rentable. Investir 100 000 € de travaux sur un appartement ancien et faire en sorte que le calcul reste profitable. C’était une opération patrimoniale construite pour générer du revenu passif sur le long terme. La location meublée ouvre par ailleurs des leviers d’optimisation fiscale et de défiscalisation à étudier.
Phase 1 : Démolition complète des cloisons existantes. Dépose des sols et des réseaux. Mise à nu de la structure. Aucun mur porteur n’a été touché. Cette remise à zéro était indispensable pour repartir d’une distribution pensée pour la vie étudiante. »
 
Phase 2 : Redistribution neuve avec création de trois chambres lumineuses. Chacune est calibrée pour accueillir un vrai bureau, un lit double et un dressing fermé. Trois salles d’eau privatives garantissent à chaque étudiant son intimité au quotidien. Refonte intégrale de la plomberie et de l’électricité aux normes en vigueur. Cloisons phoniques renforcées entre chambres pour préserver le sommeil de chacun, point critique dans une colocation. »
 
Phase 3 : Finitions techniques pensées à la fois pour la durabilité et pour le confort de vie. Sols résistants au passage intensif. Peintures lessivables et saines. Mobilier intégré dans chaque chambre. Cuisine commune équipée pour favoriser les repas partagés. 

Avant travaux, l’appartement était loué 750 € par mois en T3 traditionnel. Soit 9 000 € de revenus locatifs annuels, sur un bien sous-exploité au regard de son potentiel.

Après transformation en bien pour la colocation, chaque chambre se loue 650 € minimum par mois. Soit 1 950 € de loyer mensuel et 23 400 € de revenus locatifs annuels. Plus du double du revenu initial. L’écart représente 14 400 € de revenu passif supplémentaire chaque année.

Sur l’ensemble du montage (acquisition + travaux), la rentabilité brute potentielle atteint 8,5 %. Au-dessus de la médiane bordelaise pour ce type de produit. La mutualisation des trois loyers sécurise par ailleurs le risque locatif. Si une chambre se libère, les deux autres continuent de générer du revenu.

Au-delà du rendement, le bien devient un actif patrimonial qui se valorise dans le temps. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ouvre des leviers d’optimisation fiscale propres à la location meublée. Amortissement du bien, déduction des charges réelles, dispositifs de défiscalisation à étudier au cas par cas. 

Trois chambres lumineuses avec salle d’eau privative chacune, un séjour et une cuisine communs réellement vivables. Chaque étudiant dispose de son espace personnel complet, sans compromis sur l’intimité ni sur l’isolation phonique. Un cadre de vie qui leur permet de bien étudier, de bien dormir et de bien recevoir.
 
Le chantier a été livré en 3 mois, sans aucun retard, budget tenu. Les trois colocataires ont signé leur bail avant la rentrée. Nos engagements ont été respectés du début à la fin

Transformation

Avant / Après

Before imageAfter image
Before imageAfter image

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philippe photo

Philippe Bourgeois
-
Directeur travaux

« Sur ce projet, le calibrage s’est joué au centimètre. Trois chambres et trois salles d’eau dans 70 m². Sans toucher aux murs porteurs. Sans rogner sur la cuisine ni le séjour. Une fois la démolition lancée, on n’a plus le droit de se tromper.
 
Nous avons centralisé les trois salles d’eau autour d’une seule colonne technique. Résultat : budget tenu et surface libérée là où elle compte vraiment, dans les chambres. »

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